荒地

社子島該「高密度」或「低密度」開發問題，吵了數十年之久，前台北市長郝龍斌高密度開發的先期700億填土計畫，乍聽之下恐有巨額耗資，但是開發後土地價值高，更有機會回收成本；若改為現任台北市長柯文哲較傾向的低度開發，開發後土地價值低，收回金額低，恐讓財務失衡，從財務平衡的角度，郝市府的高度開發計劃，或釦饈鈰鷞F到平衡，這也就是柯文哲強調的「重點是財務赤字不能太多」。究竟柯要如何在「財務少量虧損」及「滯洪環境區承載力」之間取得平衡，考驗著柯市府的本事。柯文哲日前出席活動時，直指開發社子島會花很多錢，區域重劃、區段徵收後的回收要平衡，若虧達200多億元，他無法忍受；虧10億元，他還可忍受，重點是財務赤字不能太多。社子島採高度開發還是低度開發，是個難解的問題，要看柯市府團隊的智慧。（王彥喬攝）社子島區段徵收 市府花費驚人依據1990年行政院的全國土地問題會議，各地方政府「凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時，一律採區段徵收的方式開發」，此原則適用於社子島全區的土地利用，亦即不論低度或高度開發，區段徵收都是政府在取得土地時的手段，據2014年官方統計資料，社子島有83%的土地屬私有地，當中恐有一半以上的土地已由外來的地產商買下，待時機成熟後低買高賣。所謂「區段徵收」，是指區域內土地由政府全部徵收後，重新規畫使用，達到土地整體開發利用的目的，土地部分作為公共設施、公營事業等。重點是部分土地會發回土地所有權人，在社子島上，可發回原地主40%的土地。低度開發未必賺 高度開發未必虧從「回本」的角度思考，低度開發未必會讓市府花得少，高度開發也未必讓市府虧得多，因為還要計入回收的財務，現行北市有「平均地權基金」，凡動用區段徵收的土地開發，就由該基金支應。台北市士林區富洲里里長李賜福表示，低度開發後分回的土地，政府與建商就剩餘土地辦理公開標售、標租或設定地上權等方式開發，建商當然會評估建蔽率的高低來為土地開價，而低度開發的土地不得辣W過5層樓，其土地價值自然不能與高度開發的摩天大樓土地價值相比。因此，柯市府的「生態社子島」、「運河社子島」低密開發案，雖然在開發階段，北市府相對不需要花巨資，但從標售土地中收回的土地增值金額也就少得多。?台北市士林區富洲里里長李賜福從財務角度分析台北市府對社子島的開發計畫。（陳柏文提供）相反的，若延續郝龍斌時代的「台北曼哈頓」高度開發計畫，雖初期填土、開發成本高達700億，但事後也能從建商口袋中賺回土地增值帶來的財政收入，故有部分當地居民及市府內人士認為，若從財務平衡的角度出發，或陸物袪}發，才是對北市府財政有助益的。至於低度開發賺或虧多少？高度開發賺或虧多少？都還有待市府專業幕僚團隊的精算後才能得知。不過，對一個地區的開發也不是只有財務平衡的觀點，尚有發展潛力與環境承載力的生態觀點，有賴正在進行的社子島環評作業提出專業的報告，此外，還有老宅歷史建物的保存、保護老樹等，財務只是其中一項的考量因素。不像台北的台北？5張卡看懂社子島荒廢原因?全文網址: 社子島低度開發 柯P政策財務失衡Powered By StormMediaGroup